麻省法院：隐瞒房产交易风险将被追责

麻省法院重申：房地产交易中的隐瞒行为将被追责

最近一宗来自马萨诸塞州的案件再次强调了该州《93A章》在规范商业行为、特别是房地产交易中对不道德行为的严厉管制力度。本案的核心是 George Wheaton 与 Select Realty Trust 的房屋买卖纠纷，以及参与此交易的 Anna Colletta 的行为引发争议。

Wheaton 将其价值 $817,700 美元的房产以低价 $400,000 出售给了 Select Realty Trust。Colletta 作为一位持牌房地产经纪人，在朋友介绍下介入该交易。然而，她没有公开与 Select Realty 的负责人存在恋爱关系，也没有披露自己可能因房屋未来转手而获得佣金。更重要的是，尽管有短信和答辩记录表明 Select Realty 将她视为其代理人，Colletta 并未向 Wheaton 透露她的真实身份。

虽然 Colletta 声称自己只是帮忙朋友，并没有参与交易的“商业”方面，但法院最终判决她违反了《93A章》。

麻省上诉法院也支持该判决，并指出：Colletta 的行为符合《93A章》所指的“贸易或商务活动”，因为她是持牌经纪人，参与了买卖交易，并且从中获利。更重要的是，隐瞒代理关系和利益冲突等行为被视为不道德行为，可构成《93A章》下的违法行为。

值得注意的是，虽然上诉法院推翻了初审法院关于 Colletta 担任保 fiduciary 的判决，但他们强调，《93A章》并不需要存在正式的信托关系才能追究责任。只要行为不道德、操纵性强，就可能构成违法行为。

此案对房地产从业者和消费者都具有重要意义：

• 披露至关重要: 房地产经纪人必须在任何交易中完整地公开他们所代表的身份。隐藏代理关系和其他关系可能会导致《93A章》的责任，即使没有正式的信托关系。
• 业务环境很重要: 即使一个人未被支付或没有签订正式合同，如果他们利用专业知识或执照来促进交易，他们也可能被视为“从事贸易或商业活动”。
• 《93A章》覆盖广泛且强大: 《93A章》并不需要违反合同或信托关系就能追究责任。不道德的行为和操纵性的遗漏都可能构成违法行为。

Elderly vulnerability may heighten risk: Courts are increasingly sensitive to the exploitation of elderly or impaired individuals. Knowledge of such vulnerabilities may impose a heightened obligation to act transparently and ethically.

阅读本文之前，你最好先了解...

本案探讨的法律框架——《93A章》——对麻省居民来说可能不陌生。它是一种强大的消费者保护法，旨在维护公平交易和防范欺诈行为。而“隐瞒行为”在房地产交易中尤其敏感，因为双方都处于相对脆弱的位置。

更详细了解以下概念可以帮助你更好地理解此案：

• 《93A章》: 它涵盖了各种商业行为，包括广告、销售、租赁等，旨在防止不公平、欺骗性的商业活动。
• “贸易或商务活动”: 这个概念在《93A章》中非常重要，它决定了一系列行为是否受该法的约束。 即使并非正式的商业交易，只要存在经济利益和专业性操作，都可能被视为“贸易或商务活动”。
• 代理关系: 在房地产交易中，代理关系指的是经纪人代表一方进行谈判和操作。 在该案中，Colletta 未公开她与 Select Realty 的关系以及其潜在的个人利益，导致了“隐瞒行为”的问题。

此案强调了一个重要信息： 不道德的行为并非只有违反合同或信托关系时才会构成法律责任。 即使没有正式的代理关系或明确的利益冲突，只要存在操纵性、欺骗性行为，就可能触犯《93A章》并面临法律后果。

最终目标是确保公平、透明的房地产交易环境，保护所有参与者的权益。

如果你有其它意见，请评论留言。